Wenn es darum geht, der Teuerung entgegenzuwirken, ist Grundbesitz ein Klassiker. Allerdings: Immobilie ist keineswegs gleich Immobilie. Und auch die Wahl der konkreten Anlageform – direkt oder beispielsweise indirekt über Fonds und Real Investment Trusts (REIT) – spielt eine erhebliche Rolle. "Grundsätzlich gilt aber, dass direkte Immobilien-Anlagen ein brauchbares Instrument zur Absicherung gegen Inflation darstellen", resümieren Felix Gasser, Claus Huber und Nicolas Bürkler, die Autoren der von Man erstellten Studie "Inflationsgefahr – Ursachen und Schutzinstrumente". Diese untersucht verschiedene Anlageklassen und ihre Wertentwicklung im Fall von Teuerung. Im Folgenden konzentrieren sich die Man-Experten auf die im Volksmund oftmals als Betongold bezeichneten Immobilien.
 
Angebot und Nachfrage sollten weitgehend im Gleichgewicht sein
Ob ein direktes Immobilien-Investment – also etwa der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung – als Inflationsschutz funktioniert, entscheidet sich unter anderem an der Frage, ob höhere Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Denn nur bei entsprechenden Mietererhöhungen ist der Eigentümer des Objekts vor negativen Renditen geschützt. Das wiederum setzt eine gewisse Qualität des lokalen Immobilien-Marktes voraus – sprich: Angebot und Nachfrage sollten weitgehend im Gleichgewicht sein. Andernfalls suchen Mieter erfahrungsgemäß das Weite, wenn der Eigentümer versucht, seine durch die Teuerung gestiegenen Kosten über höhere Mietpreise auf sie abzuwälzen. Das Überangebot an Mietraum begünstigt in diesem Fall den Umzug.
 
Das Beispiel der USA in der letzten Hochinflationsphase in den 1970er- und 1980er-Jahren macht deutlich, wie wichtig die Struktur des Immobilienmarktes für die Absicherung gegen Inflation ist. So waren damals die Leerstände bei Gewerbeimmobilien deutlich geringer als bei Bürogebäuden. Eigentümer von letzteren fiel es folglich schwer, ihre gestiegenen Kosten abzuwälzen. Die Vermieter von Gewerbeimmobilien konnten die Effekte der Teuerung hingegen über höhere Mieten an die Nutzer weiterreichen.
 
Dauer von Mietverträgen ist entscheidend
Neben der Marktstruktur ist zudem die Dauer von Mietverträgen entscheidend, wenn es darum geht, ob Immobilien als Inflationsschutz sinnvoll einsetzbar sind. Bei steigendem Preisniveau ist es für die Eigentümer vorteilhaft, höhere Kosten in kurzen Abständen an die Mieter weiterzugeben. Dies wird bei langen Vertragslaufzeiten von fünf Jahren und mehr naturgemäß immer schwieriger.

Darüber hinaus können Anleger natürlich auch auf indirekte Art und Weise – etwa über so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) – in Immobilien investieren. Allerdings hat sich gezeigt, dass diese in der Umgangssprache als Immobilien-Aktien bezeichneten Konstrukte keine gute Absicherung gegenüber Inflation darstellen. Studien belegen, dass ihre Rendite eher mit der von Small-Cap-Aktien korreliert, als mit der von Teuerungsindikatoren.
 
Mit der Analyse von Immobilien endet die fünfteilige Man-Serie "Investieren in Inflationszeiten". In den vorausgegangenen Folgen war die Schutzfunktion von Aktien, Anleihen, Gold und so genannten Trendfolgern – im Fachjargon Managed Futures – in Phasen hoher Teuerung untersucht worden. Letztere profitieren gerade in Krisenzeiten, indem sie etwa Aktienindizes leerverkaufen und gleichzeitig in Anleihefutures investieren. So konnten Managed Futures beispielsweise nach dem Platzen der New-Economy-Blase und in der Finanzkrise Rekordrenditen verbuchen. Sie eignen sich deshalb nicht nur in normalen Zeiten, sondern vor allem in Phasen hoher Teuerung zur Portfoliobeimischung. (mb)

Quelle:FONDS professionell